1^er

Selon Maître Anthony Bem, « la prescription acquisitive constitue une règle originale du droit de propriété »¹. Ce dernier bénéficie dans le système juridique nigérien d’un solide ancrage constitutionnel. En effet, aux termes de l’article 28 de la Constitution du 25 novembre 2010, « Toute personne a droit à la propriété. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique, sous réserve d’une juste et préalable indemnisation ».

Sur le plan doctrinal, Martine Rémond-Guilloud considère le droit de propriété, prévu au Livre II du Code civil français, comme le « prince des droits réels, dont tous les autres dépendent en ce qu’ils ne sont que diminutifs ou versions inachevées » ². S’agissant justement de ce droit de propriété, il est défini par l’article 544 de ce Code civil comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ». Il y a ici une sacralisation de ce droit. L’économie de ce texte mérite d’être analysée. Il signifie que le propriétaire des choses « peut non seulement s’en servir, en percevoir les fruits (légumes du jardin, loyers de l’immeuble par exemple), et même en abuser. Cela veut dire qu’il peut s’en priver, juridiquement, par don, vente ou legs, mais même physiquement »³ en ce qu’ « il a le droit de les détruire, de les brûler, de les jeter, de les tuer : en anéantissant sa chose, désormais indisponible pour quiconque, le propriétaire exerce sa maîtrise de la manière la plus absolue »⁴ .

• Bem (Anthony), Délai et conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière abrégée de 10 ans, Article publié le 03/11/2014, p.
• Rémond-Guilloud (Martine), Du droit de détruire, essai sur le droit de l’environnement, Presses Universitaires de France, Paris, 1^ère édition, 1989, p. 12
• Ibid, 12.
• Id.

Cependant, son érection en droit naturel et absolu ne le met pas à l’abri de nombreuses atteintes parmi lesquelles figure « un dispositif original »⁵, à savoir la prescription acquisitive, également appelée usucapion.

L’article 2219 du Code civil applicable au Niger définit la prescription comme un moyen d’acquérir ou de se libérer par certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi. Autrement dit, « la prescription acquisitive est un mode d’acquisition de droits réels immobiliers -principalement du droit de propriété- par l’exercice prolongé de ce droit. En d’autres termes, l’usucapion transforme en situation de droit, une situation de fait qui, cristallisée par le temps, emprunte déjà tous les traits du droit »⁶. Concrètement, c’est donc,

« le fait pour un possesseur d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble, etc…) d’acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur ce bien, après l’écoulement d’un certain délai durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre »7.

La prescription fait donc appel à une notion de durée. Cette durée permet soit de consolider un droit, soit de l’éteindre.

Parfois qualifiée d’« institution de paix sociale », « la prescription acquisitive manifeste la préférence donnée par le droit français au possesseur actif et socialement utile sur le propriétaire négligent »⁸.

L’on distingue ainsi deux régimes de prescription en matière immobilière : la prescription acquisitive ou l’usucapion et la prescription extinctive ou prescription libératoire.

La première est la possession prolongée d’un droit réel pendant un certain temps déterminé par la loi et qui en confère juridiquement la propriété. Cependant, certains droits réels comme le domaine de l’Etat sont imprescriptibles.

• 10 questions sur la prescription acquisitive en matière immobilière, 09.01 -Droit immobilier-AL-Bull. CHEVEUX Notaires, n°78, p 1.
• Bem (Anthony), cit.
• 10 questions sur la prescription acquisitive en matière immobilière, , ibid.

La deuxième éteint ou fait perdre un droit réel ou personnel du titulaire et ce, du fait de l’inaction prolongée, c’est-à-dire par le non-exercice prolongé de ce droit pendant un certain délai fixé par la loi.

Précisons qu’au niveau même de la prescription acquisitive, il existe deux régimes : la prescription immobilière de trente (30) ans (trentenaire) et la prescription immobilière abrégée de dix (10) ans (décennale).

Au Niger, c’est l’article 105 de la loi n°2018-37 du 1^er  juin 2018 sur l’organisation judiciaire qui consacre ce principe en matière du foncier rural, en instituant la prescription acquisitive trentenaire.

Longtemps après la consécration légale de ce principe visant à faciliter le règlement des litiges fonciers, en sanctionnant la négligence du propriétaire originaire de l’immeuble non immatriculé sur le livre foncier, non enregistré au dossier rural ou dont l’acquisition ou le transfert n’aura été constaté par aucun mode de preuve établi par la loi, il faut regretter qu’aucune formation n’ait été organisée pour permettre aux différents acteurs (magistrats, chefs traditionnels, opérateurs ruraux) d’en saisir le contenu et la portée, de mesurer le chemin parcouru, afin d’y apporter des améliorations.

Cette situation a eu pour conséquence l’interprétation diversifiée de cette règle par les magistrats en charge du foncier rural.

Au regard de cette situation, il y a lieu d’examiner le contenu et la portée du principe de la prescription acquisitive (I) avant d’en faire l’appréciation critique et d’en dresser les perspectives (II).

I)   Contenu et portée du principe de l’usucapion :

Il s’agit ici, d’une part, de préciser ce que renferme la règle de la prescription acquisitive en matière foncière (A) et, d’autre part, d’examiner les conditions de son application (B).

1. Le sens de la règle de la prescription acquisitive

C’est l’article 105 de la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire qui institue la règle de la prescription acquisitive trentenaire. Il dispose, en effet, que : « Dans les affaires concernant le foncier rural, notamment la propriété ou la possession immobilière coutumière et les droits qui en découlent, la propriété de champs ou de terrains non immatriculés ou non enregistrés est acquise par l’exploitant après trente années d’exploitation continue et régulière sans contestation sérieuse, ni paiement d’une dîme locative par l’exploitant ou sa descendance».

L’expression « foncier rural » a un sens large. Elle intègre :

-les terres agricoles (champs ou terrains de culture, jardins, cuvettes…) ;

-les terres destinées aux pâturages, au pacage ;

-les couloirs de passage des animaux ;

-les chemins et pistes de transhumance ;

-les terres destinées à la forestation (forêts privées) ;

-les terres de restauration ou de récupération ;

-les terres aménagées (aménagements hydro-agricoles réalisés par les particuliers sur leur propriété ou sur leur zone) ;

-les terres classées ;

-les terres vacantes ;

-les terres réservées ;

-les terres protégées.

S’agissant de champs ou de terrains, l’article 65 de la loi fait essentiellement allusion aux terres agricoles.

Mais, sont également concernés les forêts privées et les aménagements hydro-agricoles réalisés par les particuliers sur leur propriété ou sur leur zone, où leur communauté exerce une maîtrise propriétaire, à la condition que l’installation soit pérenne.

Au-delà de cette précision importante, il y a lieu de souligner qu’en aucun cas, les autres espaces ne peuvent faire l’objet d’une appropriation privée : les espaces réservés aux parcours, aux pâturages, au pacage ; les couloirs de passage des animaux ; les chemins et pistes de transhumance ; les terres réservées destinées à des réserves stratégiques de pâturage ou de développement pastoral ; les terres de restauration ou de récupération, c’est- à-dire les espaces dégradés ou en voie de l’être et dont la régénération s’impose (versants montagneux ; berges sableuses ou instables des rivières et des fleuves ; terrains où pourraient  se produire des ravinements et des éboulements dangereux ; terrains rendus impropres à toute exploitation agro-sylvo-pastorale, suite à une exploitation intensive inconsidérée ou par  l’action de la nature) ; les terres classées et les terres vacantes.

En effet, tous ces espaces relèvent :

-soit du domaine public de l’Etat ;

-soit de la collectivité décentralisée sur le territoire de laquelle elles se trouvent ;

-soit enfin, du domaine privé de l’une ou l’autre de ces deux personnes morales.

En conséquence, la règle de la prescription acquisitive ne peut trouver application dans les hypothèses de tous les espaces sus-énumérés.

Mais, si l’article 105 de la loi susvisée ne s’applique qu’en ce qui concerne les champs ou les terrains, de quel type de champs ou de terrains s’agit-il ?

La loi dit expressément qu’il s’agit de champs ou de terrains « non immatriculés ou non enregistrés ».

Les formalités d’enregistrement et d’immatriculation sont faites au niveau des commissions foncières, après que celles-ci se sont assuré que le bien soumis à ces procédures n’a fait l’objet d’aucune autre revendication ou contestation.

Auparavant, l’autre formalité préalable, c’est la prise des actes de publicité consistant à informer tous les intéressés, afin que chacun puisse, le cas échéant, exercer son droit de recours sur le bien.

L’immatriculation est alors faite au livre foncier et l’enregistrement au dossier rural. Tous les documents y relatifs sont tenus par les commissions foncières.

Depuis l’ordonnance n°93-015 du 2 mars 1993 fixant les principes d’orientation du Code rural, l’immatriculation et l’enregistrement constituent des actes pouvant servir de preuve à la propriété foncière.

Leur existence, tout comme la présence de tout écrit, confère la compétence au juge civil.

C’est le sens de l’article 73 de la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire ainsi libellé : « Les juridictions appliquent la loi dans les affaires concernant la propriété ou la possession immobilière et les droits qui en découlent, lorsque le litige porte sur un immeuble immatriculé sur le livre foncier ou enregistré au dossier rural, ou lorsque l’acquisition ou le transfert aura été constaté par tout autre mode de preuve établi par la loi ».

Sur ce plan, la Cour suprême a déjà fixé sa jurisprudence. En effet, selon cette jurisprudence, il suffit de l’existence d’un écrit quelconque pour que la compétence échappe au juge coutumier pour être dévolue au juge civil.

Dans la pratique des tribunaux, dès qu’il y a un écrit (acte notarié, acte sous seing privé), quelle que soit la langue dans laquelle les parties se sont exprimées, le juge civil devient compétent.

Même les attestations de vente, établies par les commissions foncières et distribuées dans les villages et tribus n’échappent pas à ce principe.

Cependant, il importe de noter que la question de la compétence, s’agissant du foncier rural, est, en réalité, définitivement réglée par l’article 96 de la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire qui prévoit que les Tribunaux du Foncier Rural sont compétents pour les affaires foncières rurales, que l’immeuble soit enregistré ou non au dossier rural, qu’il soit immatriculé ou non au livre foncier.

Ces juridictions connaissent également de toutes les contestations relatives à l’accès aux ressources foncières rurales (points d’eau, aires de pâturages ou de pacage, couloirs de passage, etc.) et de toutes autres contestations pouvant s’élever par rapport au droit foncier rural.

Le concept de foncier rural au sens de la loi étant cerné, il reste maintenant à étudier les conditions d’application de la règle de la prescription acquisitive en matière foncière.

1. Les conditions d’application de la règle de la prescription acquisitive

Elles sont au nombre de trois :

-une durée d’exploitation déterminée (a) ;

-le caractère continu et régulier de l’exploitation (b) ;

-l’absence de contestation sérieuse sur le bien (c).

a/-La durée de l’exploitation

La première condition de mise en œuvre de la prescription acquisitive est donc la durée d’exploitation de l’immeuble.

Le dictionnaire Larousse donne trois sens au terme ‘’exploitation’’.

Dans une première acception, l’exploitation signifie l’action d’exploiter, de mettre quelque chose en valeur.

Dans une deuxième définition, le mot signifie une affaire qu’on exploite (exploitation commerciale).

Enfin, dans un troisième sens, le terme renvoie à une action d’abuser à son profit (exploitation de l’homme par l’homme).

Exploiter, c’est donc faire valoir une chose, en tirer du profit, tirer parti d’une situation, profiter abusivement de quelqu’un ou de quelque chose.

Dans le cas d’espèce, c’est la première définition qui convient et que nous allons retenir.

Sur cette base, l’exploitant est alors celui qui met en valeur un terrain de culture ou tout autre bien productif.

Dans cette hypothèse, celui qui exerce une possession sur un terrain non immatriculé, non enregistré et n’ayant fait l’objet d’aucun écrit, doit compter trente (30) années pour prétendre en devenir propriétaire. Mais, faut-il encore que son exploitation de ce bien ait été continue et régulière.

b/-Le caractère continu et régulier de l’exploitation

L’exploitation est continue lorsqu’elle n’a fait l’objet d’aucune interruption dans le temps : le champ ou le terrain doit être mis en valeur chaque année.

Elle est régulière quand elle est conforme aux règles et aux usages : elle doit être exempte de vices ; elle doit être publique, non équivoque et paisible. L’exploitant du bien immobilier doit prouver que pendant toute la période de trente (30) ans, il s’est occupé du bien par l’exercice d’actes matériels.

Au-delà de la continuité et de la régularité dans l’exploitation, il ne doit y avoir aucune

contestation sérieuse portant sur ledit bien.

c/-L’absence de contestation sérieuse

En d’autres termes, l’exploitation, même continue et régulière, pour être opposable au véritable propriétaire, doit être dans la situation de n’avoir fait l’objet d’aucune discussion, d’aucun désaccord sur son bien-fondé durant la trentaine d’années.

Mais, la contestation doit être sérieuse, c’est- à -dire qu’elle doit avoir été portée à un niveau exigé par la loi, à savoir :

-soit devant les autorités coutumières ayant pouvoir de conciliation ;

-soit devant le juge, autrement dit le Président du Tribunal d’Instance, le juge chargé des affaires coutumières près le Tribunal de Grande Instance ou le Président d’un tribunal d’Arrondissement Communal (cas de la capitale Niamey).

Pour cette raison, une simple discussion ou un simple désaccord qui s’est arrêté au niveau des parties elle- mêmes et qui n’a même pas été porté à la connaissance d’un chef de village, de quartier ou de tribu, à plus forte raison devant un chef de canton ou de groupement, ne peut être constitutif d’une contestation sérieuse.

Dans le même ordre d’idées, tant que ce n’est pas le juge coutumier qui a été saisi par les parties (cas où les justiciables saisissent directement la justice), la contestation ne peut être considérée comme sérieuse.

Il peut arriver, dans la pratique qu’un justiciable, par ignorance, porte son affaire devant le juge civil, au lieu du juge coutumier. Il se peut que le requérant assigne son adversaire par acte d’huissier et le dossier sera enrôlé, même si c’est pour rendre une décision d’incompétence. A ce niveau, on peut estimer qu’il y a contestation sérieuse, car le demandeur sera par la suite renvoyé à se pourvoir devant le juge coutumier qui en tirera les conséquences.

Si, par contre, le justiciable n’a fait aucune diligence et s’est tout simplement borné à saisir verbalement le juge civil qui l’a dirigé vers le juge coutumier, qu’il n’a pas daigné rencontrer pour lui soumettre le litige, la contestation ne peut être considérée comme sérieuse, car le juge compétent n’a pas été mis dans les conditions de prendre connaissance de l’affaire. En fait, il y a certes eu contestation, puisque le litige a été discuté quelque part, mais cette contestation n’est pas sérieuse, elle n’est pas déterminante, puisqu’elle n’a pas été portée devant les autorités légalement chargées de régler le différend.

De même, la saisine d’une autorité religieuse (cadi ou juge statuant en droit musulman, Association Islamique), par rapport à un litige foncier, ne peut pas permettre de dire qu’il y a eu contestation sérieuse, car cette autorité devant laquelle le problème a été discuté ne fait nullement partie des autorités habilitées par la loi à régler, par voie de conciliation ou par jugement, les différends.

C’est dans ces conditions que la règle de la prescription acquisitive a, à ce jour, été appliquée par la justice nigérienne.

Il convient, à présent, d’en faire le bilan et d’en dresser les perspectives.

II)  Bilan et perspectives de la mise en œuvre de l’usucapion en matière de foncier rural

On l’a dit, depuis l’adoption de la loi organique n° 2004-50 du 22 juillet 2004 sur l’organisation judiciaire au Niger abrogée par la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 actuellement en vigueur, il n’y a pas eu de  formations sur la prescription acquisitive trentenaire (usucapion) en matière de foncier rural. Pourtant, d’innombrables décisions ont été rendues par les différentes juridictions (Tribunaux d’Instance, Tribunaux de Grande Instance et même Cour d’Etat ou Cour de Cassation, selon les époques), de 2004 à nos jours.

La consécration de la règle de la prescription acquisitive trentenaire avait été saluée par les divers acteurs. Elle a, en effet, été d’un apport substantiel aussi bien pour les juges que pour les chefs traditionnels, tous chargés de trancher les questions extrêmement complexes du foncier rural, entendu dans son sens le plus large. Car, le plus souvent, à tort ou à raison, le recours à l’article 105 de la loi n°2018-37 du 1^er  juin 2018 sur l’organisation judiciaire a été le moyen le plus aisé que l’on a fréquemment utilisé pour régler les contentieux fonciers. Des chefs coutumiers ont ainsi souvent réussi à concilier les parties sur la base de l’article 65, certains prenant le soin de sanctionner ladite conciliation par un procès-verbal et d’autres le faisant verbalement, donc sans aucun écrit. La pratique a, de ce fait, permis de constater que les parties ne sont généralement pas sensibilisées sur la portée de ce procès-verbal : au lieu de le soumettre au juge coutumier pour homologation, comme l’exige la loi, elles le gardent par devers elles et le considèrent comme conférant un droit acquis. A plusieurs reprises, c’est lorsque le litige, resté « dormant » est réactivé et que l’affaire est portée devant le juge, que ce dernier réalise l’existence d’un écrit constatant la conciliation : il y appose alors son cachet, en confirmant le caractère libre et sain du consentement des parties.

Cette situation résulte assurément de divers facteurs :

-la non-installation des Tribunaux du Foncier Rural (A) ;

-l’application, dans la jurisprudence nigérienne, de l’article 105 de la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire (B).

A- L’absence des Tribunaux du Foncier Rural

Près d’une vingtaine d’années après l’adoption de l’ancienne loi organique n° 2004-50 du 22 juillet 2004 sur l’organisation, il est regrettable que les Tribunaux du Foncier Rural qu’elle a créés, ne soient pas encore  opérationnels, alors même que l’Etat et les opérateurs ruraux se plaignent de la récurrence des conflits fonciers et des drames qu’ils engendrent. Pire, le texte relatif à leur organisation, à leurs attributions et à leur fonctionnement n’a pas encore été adopté. Or, l’installation de ces tribunaux spécialisés permettrait d’unifier la compétence en la matière.

Il convient de rappeler que les Tribunaux du Foncier Rural connaissent :

-des affaires concernant la propriété ou la possession immobilière et les droits qui en découlent, lorsque le litige porte sur un immeuble enregistré au Dossier Rural ;

-des affaires concernant la propriété ou la possession immobilière coutumière et les droits qui en découlent, la propriété des champs ou de terrains non immatriculés ou non enregistrés  au Dossier Rural ;

-des affaires concernant les contestations relatives à l’accès aux ressources foncières rurales (points d’eau, aires de pâturages ou de pacage, couloirs de passage, etc.) ;

-en général, de tous les litiges relatifs à la possession et à la propriété des immeubles immatriculés suivant les modes établis par l’Ordonnance n°93-015 du 2 mars 1993 , fixant les principes d’orientation du Code Rural ;

-en général, de toutes les contestations pouvant s’élever relativement au droit foncier rural.

A l’évidence, l’installation de la juridiction spécialisée qu’est le Tribunal du Foncier Rural, dotée de pouvoirs étendus⁹, aurait permis un désengorgement des tribunaux d’instance qui n’auraient plus à trancher ce genre de contentieux. A contrario, la connaissance actuelle de ce litige par le Président du Tribunal d’Instance est de nature à alourdir les charges de ce magistrat, appelé également à s’intéresser à toutes les autres affaires coutumières, aux affaires pénales¹⁰ et à tout ce qui relève de l’administration de sa juridiction. La mise en place de ce juge spécialisé aurait donc largement contribué à un traitement plus rapide et plus efficace des litiges du foncier rural. L’opérationnalisation des Tribunaux du Foncier Rural demeure donc un impératif, d’autant plus que l’application de la règle de la prescription acquisitive est servie aussi par l’existence du dossier rural (1) et l’immatriculation des immeubles (2).

1. Le dossier rural et les modalités d’inscription des droits fonciers

Ce sont les articles 130 à 134 de l’Ordonnance n°93-015 du 2 mars 1993 portant principes d’orientation du Code Rural qui régissent le Dossier Rural.

Le Dossier Rural comprend deux documents distincts :

• Le Tribunal du Foncier Rural doit être composé d’un Président, d’un Greffier en Chef et des greffiers au siège de chaque Tribunal d’instance. 10Puisqu’il est le représentant du Ministère public dans son ressort départemental, sous le contrôle du Procureur de la République au niveau régional.

-un document graphique d’ensemble de l’espace rural sur lequel figure, après reconnaissance faite par la Commission Foncière, l’assiette des droits fonciers ;

-un fichier constitué par les fiches individuelles ouvertes chacune au nom des titulaires des droits, lesquelles doivent indiquer l’identité complète de ces derniers.

Ce dossier est tenu et conservé sous l’autorité du Préfet ou du Maire par le Secrétaire permanent départemental ou municipal du Code Rural¹¹.

La procédure de reconnaissance des droits fonciers aboutit à la matérialisation de ceux-ci, sur le document graphique, par la Commission Foncière qui procède également à l’établissement des fiches individuelles. En cas de modification du contenu des droits fonciers, mention en est faite sur les fiches individuelles concernées par le Secrétaire permanent municipal ou départemental, après avis conforme de la Commission Foncière. Cette mention nouvelle est faite à l’initiative des parties intéressées qui sont les seules responsables de l’inscription au Dossier Rural ou d’une modification de celle-ci. Chaque fois qu’il y a une inscription au Dossier Rural, une attestation est délivrée au     demandeur, mais celle-ci n’a pas la valeur d’un titre de propriété. Opposable aux tiers, l’attestation d’inscription au Dossier Rural ne constitue en réalité que la preuve écrite de l’existence d’un droit foncier, ce qui signifie que la propriété proprement dite reste à être établie.

Un décret ¹² est ultérieurement intervenu pour préciser les modalités d’inscription des droits fonciers au Dossier rural. Ce texte détermine les titulaires des droits susceptibles d’inscription au Dossier Rural (inscription précédée donc des opérations de publicité foncière) ; ii)- indique les conditions d’identification et de matérialisation de ces droits.

S’agissant des titulaires des droits, ce décret dispose en son article 3, que les personnes physiques, les personnes morales de droit public et les personnes morales de droit privé peuvent solliciter, auprès des Commissions Foncières, l’inscription de leurs droits sur les ressources naturelles. En ce qui concerne leur identification, aux termes du décret du 2 octobre 1997, les droits

• Au moment de l’adoption de l’ancienne loi organique n° 2004-50 du 22 juillet 2004 sur l’organisation judiciaire au Niger, les Préfets de Département au Niger étaient des Sous-Préfets d’Arrondissement.
• Décret n°97-367/PRN/MAG/EL du 2 octobre 1997, déterminant les modalités d’inscription des droits fonciers au Dossier Rural, Recueil des textes , CODE RURAL, Comité National du Code Rural, Secrétariat Permanent, 213 -227.

 

pouvant donner lieu à inscription peuvent être individuels ou collectifs et ils portent sur l’ensemble des ressources naturelles renouvelables en milieu rural, ainsi que sur les transactions qui s’y rapportent. Pour ce qui est de la matérialisation enfin, le décret la définit, en son article 11, comme la détermination physique des biens, consistant à porter sur le document graphique du Dossier Rural, les biens identifiés. Les articles 12 et 13 dudit décret précisent les différents procédés par lesquels a lieu cette matérialisation :

–« l’établissement d’un croquis d’arpentage » ;

-les « mesures géographiques de reconnaissance physique de propriétés » ;

-le recours ou la référence aux procédures foncières d’identification des propriétaires limitrophes.

La matérialisation aboutit à la constatation contradictoire des limites des biens et/ou des droits résultant des diverses transactions opérées sur les biens. Ces biens peuvent être immatriculés.

2. L’immatriculation des immeubles objets des droits fonciers

Les modes d’immatriculation des immeubles auxquels fait référence l’article 96 de la loi n° 2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire au Niger, concernent l’immatriculation au livre foncier, prévue à l’article 10 de l’Ordonnance n°93-015 du 2 mars 1993 relative au Code Rural. C’est une alternative au titre foncier conventionnel, tout comme l’enregistrement au Dossier Rural, dans un pays où les paysans ont des difficultés à accéder notamment aux crédits bancaires, pour assurer le financement des moyens de production. Les banques et établissements financiers exigent, en effet, des garanties qui, très souvent, se traduisent par la présentation d’un titre foncier ou de tout autre acte, preuve d’un droit de propriété.

Or, comme l’observe, à juste raison, un spécialiste, « en général, les demandes de titres fonciers au Niger ne concernent que l’espace urbain, notamment la capitale Niamey. Ce qui fait que la majorité des titres fonciers attribués au Niger ne couvrent que 1% des terres exploitables » ¹³.

Sani Moussa Loutou, Immatriculation du Foncier Rural au Niger, “Promoting Land Administration and Good Governance”, 5th FIG Regional Conference, Accra, Ghana, March 8-11, 2006, p

Pour ce qui est de l’immatriculation au livre foncier, elle est difficile, voire impossible à réaliser pour les paysans, interdits donc de crédits bancaires, de ce fait.

Si les paysans nigériens ne sont pas généralement les interlocuteurs des banques, ils sont, par contre, plus habitués à la justice qui, à plusieurs reprises, a eu l’occasion de mettre en œuvre l’article 65 de l’ancienne loi organique n° 2004-50 du 22 juillet 2004(devenu article 105 dans la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire actuellement en vigueur au Niger) instituant la prescription acquisitive trentenaire.

B- L’application de l’article 65 de l’ancienne loi organique n°2004-50 du 22 juillet 2004 dans la jurisprudence

 

Du point de vue de la pratique judiciaire au Niger, la mise en œuvre de l’article 65 de l’ancienne loi organique n° 2004-50 du 22 juillet 2004(devenu article 105 dans la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire actuellement en vigueur au Niger) s’est matérialisée, comme on l’a dit par l’existence de nombreuses décisions rendues en premier ressort, en appel et en cassation. Ainsi, de 2008 à 2017, la Haute Juridiction de l’ordre judiciaire (Cour d’Etat en régime d’exception, Cour de Cassation sous régime constitutionnel), a rendu nombre de décisions dans les affaires foncières dont elle a eu à connaître, et particulièrement les espèces dans lesquelles application a été faite dudit article par les juridictions de fond.

Les éléments de décisions dégagés en la matière par la jurisprudence (1) peuvent être utilement rapprochés de ceux concernant la prescription acquisitive décennale (2).

1. La prescription acquisitive trentenaire

 

L’analyse de la jurisprudence de la Haute Juridiction nigérienne sur la prescription acquisitive trentenaire en matière du foncier rural, permet de retenir les éléments ci-après :

 

– « Le fait pour une partie de revendiquer la propriété d’un champ exploité par elle (ou sa famille) de manière continue, sans contestation sérieuse ou paiement de dîme locative pendant au moins 30 ans constitue une allusion non équivoque au bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire, même si par ailleurs les références de la disposition de la loi n’ont pas été données » ¹⁴ ;

 

 

• Arrêt N°11-239/COUT du 24 novembre 2011.

 

-La véracité de la détention du champ pendant trente (30) ans par une partie peut être déduite du refus de prêter le serment coranique déféré à la partie adverse par le juge qui peut, en l’espèce, conclure à la prescription acquisitive, si les autres conditions sont remplies ¹⁵ ;

-Les conditions prévues à l’article 65 (durée de l’exploitation, continuité et régularité de l’exploitation, absence de contestation sérieuse, non-paiement de la dîme locative par l’exploitant ou sa descendance), lorsqu’elles sont cumulativement établies, attirent l’effet de la règle de prescription acquisitive ; dans le cas contraire, celle-ci ne peut trouver application¹⁶ ;

-Pour ce qui est de la durée, « une exploitation d’au moins 50 ans n’est pas fondamentalement différente de celle de plus de 100 ans, s’agissant de la prescription acquisitive prévue à l’article 65 de loi n° 2004-50 du 22 juillet 2004 » ¹⁷ ;

-«La disposition de l’article 65 n’étant pas d’ordre public, elle ne peut être retenue par le juge que si elle est soulevée par une des parties au procès » ¹⁸;

-«La prescription de l’ article 65 de la loi n° 2004-50 du 22 juillet 2004, ne s’applique pas entre héritiers, sur tout ou partie de la masse successorale indivise, ceux-ci étant des copropriétaires… ». Ceux qui exploitent le domaine successoral, soit en qualité d’héritiers du de cujus, soit en tant que ses parents à titre précaire, en attendant le partage, tout comme les tiers qui l’exploitent, « moyennant une dîme locative ne peuvent tirer bénéfice de cet article » ¹⁹ ;

 

 

 

 

 

 

 

• Arrêt N°11-236/COUT du 24 novembre
• Arrêt N°08-22/COUT du 30 octobre 2008, Arrêt N° 13-074/COUT du 28 mars 2013, Arrêt N°11-269/COUT du 22 /12/ 2011 et Arrêt N°17 124/COUT du 02 novembre

17 Arrêt N°11-269/COUT du 22 /12/ 2011.

• Arrêt N°17-053/COUT du 06 /04/ 2017 et Arrêt N°17-100/COUT du 27juillet
• Arrêt N°17-067/COUT du 04 Mai

 

-Les dispositions de l’article 65 « sont édictées dans l’intérêt des parties et ne sont pas d’ordre public » (cette jurisprudence reprend l’Arrêt N°17-053/COUT du 06 /04/ 2017 précité) 20 ;

-Le moment où la prescription est acquise doit être précisé pour que la règle prévue à

l’article 65 trouve application ²¹ ;

 

-«L’emprunteur d’un bien ne peut, quelles que soient la durée de détention et l’absence de

paiement de dîme locative et de trouble de jouissance, prescrire ledit bien » ²² ;

 

-« Le paiement ou non de dîme locative est une des conditions d’application de l’ article 65 de la loi n°2004-50 du 22 Juillet 2004 sur la prescription en matière du foncier rural et le juge ne peut faire impasse » sur des déclarations faisant état non pas de dîme, mais d’un « geste » ; il doit les qualifier soit de libéralité, soit de dîme ²³ ;

-« Viole l’ article 65 de la loi n°2004-50», le juge d’appel qui confirme le premier jugement attribuant la propriété du champ litigieux à une partie, alors même que « la condition relative à l’absence de contestation sérieuse n’est pas remplie » ²⁴ ;

-«L’usucapion suppose une possession de fait, effective et exempte de vice de l’immeuble

pendant au moins trente ans par son occupant de fait »²⁵.

 

Tels sont les principes dégagés par la jurisprudence nigérienne dans l’application de l’article

65 de l’ancienne loi organique n°2004-50 du 22 juillet 2004(devenu article 105 dans la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire actuellement en vigueur au Niger)  ayant institué la prescription acquisitive trentenaire en matière du foncier rural. En faisant du droit comparé, on peut les rapprocher de ceux de la jurisprudence française relative à la prescription acquisitive décennale.

 

 

20 Arrêt N°17-067/COUT du 04 Mai 2017.

21Arrêt N°17-07/COUT du 18 Mai 2017.

22Arrêt N°17-100/COUT du 27 juillet 2017 rappelant le Jugement n°19 du 29 juillet 2015 du Tribunal de Grande Instance de Dosso.

• Arrêt N°17-129/COUT du 02 novembre 2017.
• Arrêt N°17-124/COUT du 02 novembre

25Arrêt N°17-098/COUT du 27 juillet 2017.

 

2. La prescription acquisitive décennale

 

La durée d’exploitation de trente (30) ans de l’immeuble peut connaître une exception, avec la consécration de la prescription abrégée de dix ans (décennale), comme en droit civil.

Celle-ci est, toutefois, soumise aux conditions du « juste titre » (a) et de la « bonne foi » (b).

 

a/-Le possesseur doit disposer d’un « juste titre » ²⁶ :

 

On parle de prescription abrégée, lorsqu’un transfert de propriété a été consenti par une personne qui s’est comportée comme le véritable propriétaire alors qu’elle ne l’est pas en réalité. Ainsi, deux éléments fondent cette prescription :

• Un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire ²⁷ ;
• L’existence d’un acte juridique qui aurait transféré à l’acquéreur la propriété de l’immeuble comme s’il avait émané du véritable propriétaire²⁸.

En d’autres termes, le possesseur du bien immobilier doit avoir traité avec une personne qui n’est pas titulaire du droit de propriété. Par ailleurs, la Cour de Cassation française a jugé que pour servir de fondement à l’usucapion abrégée, le juste titre doit être translatif de droit réel immobilier, régulier et définitif ²⁹. Aussi, cette haute juridiction a-t-elle jugé que l’acte de vente, bien que n’ayant pas fait l’objet de publicité foncière, pourra néanmoins servir de fondement à la prescription abrégée ³⁰.

Le juste titre du possesseur doit être renforcé par sa bonne foi.

 

• Bem ( Anthony), Délai et conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière abrégée de 10 ans, Article publié le 03/11/2014, p
• Civ. III, 30 octobre 1972.
• Civ.III , 29 février 1968.

29Cass. Civ.III, 6 novembre 1969.

• Civ.I, 19 mai 1958.

b/-Le possesseur doit être de « bonne foi » 31

La possession du juste titre par lequel le bien est transmis au possesseur ne suffit pas à elle seule pour donner lieu à la prescription dans le délai abrégé de dix (10) ans. En outre, au moment de la transmission du bien immobilier, il faut que le possesseur ait eu la conviction sincère de conclure avec le véritable propriétaire.

C’est dire que pour réclamer le bénéfice de la prescription immobilière décennale, l’acquéreur devenu possesseur devra être de bonne foi. A ce propos, selon la jurisprudence, « la bonne foi (…) consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire »³². A contrario, l’acquéreur de mauvaise foi ne peut se prévaloir que  de la prescription trentenaire. Est considéré comme étant de mauvaise foi, le possesseur qui occupe les lieux sachant qu’il n’est pas le titulaire du droit qu’il exerce. La preuve de cette mauvaise foi du possesseur (pouvant être faite par tous moyens, conformément aux règles de droit commun) incombe à l’adversaire de ce dernier. De ce fait, la bonne foi, qui est du reste présumée, permet de gagner du temps sur le délai de la prescription acquisitive du bien immobilier, en permettant au possesseur de n’attendre qu’un délai de dix (10) ans, au lieu de trente(30) ans pour acquérir ledit bien, ce qui constitue un avantage majeur en matière de foncier rural, pour lequel le problème d’accès se pose avec acuité, pour plusieurs raisons, dans un pays comme le Niger.

 

 

Au total, l’article 65 de l’ancienne loi organique n°2004-50 du 22 juillet 2004(devenu article 105 dans la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire actuellement en vigueur au Niger) instituant la prescription acquisitive a permis de trancher d’innombrables litiges fonciers au Niger.

Mais, les dispositions de cet article (devenu article 105 dans la loi n°2018-37 du 1^er juin 2018 sur l’organisation judiciaire actuellement en vigueur au Niger) peuvent toujours être améliorées, afin de rendre son application plus aisée et de permettre à un plus grand nombre de personnes d’accéder à la terre. D’emblée, il faut cependant souligner que la condition liée au paiement de la dîme locative pose problème, dans la mesure où cette institution coutumière est inconnue dans certaines régions du Niger ou dans certaines communautés du pays. Son application généralisée doit donc être

• Bem (Anthony), cit.

32 Cass.Civ.III, 15 juin 2005, n°03-17.478.

 

Réexaminée. En effet, de mon point de vue, il y a lieu, me semble-t-il, de l’appliquer exclusivement dans les régions et/ou aux communautés ethno-culturelles qui ont recours à cette pratique de dîme locative.

 

 

BIBLIOGRAPHIE :

Ouvrages et articles

-Bem (Anthony), Délai et conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière abrégée de 10 ans, Article publié le 03/11/2014, p. 1.

-Rémond-Guilloud (Martine), Du droit de détruire, essai sur le droit de l’environnement, Presses Universitaires de France, 1^ère édition, 1989, p. 12.

-Moussa Loutou (Sani), Immatriculation du Foncier Rural au Niger, “Promoting Land Administration and Good Governance”, 5th FIG Regional Conference, Accra, Ghana, March 8- 11, 2006, p. 1.

–10 questions sur la prescription acquisitive en matière immobilière, 2014.09.01 -Droit immobilier-AL-Bull. CHEVEUX Notaires, n°78, p 1.

Législation

-Ordonnance n°93-015 du 2 mars 1993 portant principes d’orientation du Code Rural.

-Décret N°97-367/PRN/MAG/EL du 2 octobre 1997 déterminant les modalités d’inscription des droits fonciers au Dossier Rural, Recueil des textes , CODE RURAL, Comité National du Code Rural, Secrétariat Permanent, pp. 213 -227.

-Loi n° 2004-50 du 22 juillet 2004 portant organisation et compétence des juridictions en République du Niger.

 

Jurisprudence

–Cour d’Etat/ Cour de Cassation du Niger

• Arrêt N°08-22/COUT du 30 octobre
• Arrêt N°11-236/COUT du 24 novembre
• Arrêt N°11-269/COUT du 22 /12/ 2011.
• Arrêt N° 13-074/COUT du 28 mars
• Arrêt N°17-053/COUT du 06 avril
• Arrêt N°17-060/COUT du 04 Mai 2017.
• Arrêt N°17-067/COUT du 18 Mai 2017.
• Arrêt N°17-098/COUT du 27 juillet 2017.
• Arrêt N°17-100/COUT du 27 juillet 2017 rappelant le Jugement n°19 du 29 juillet 2015 du Tribunal de Grande Instance de Dosso.
• Arrêt N°17-129/COUT du 02 novembre 2017.
• Cour de Cassation française
• Cass. Civ.I, 19 mai 1958.
• Cass. Civ.III, 29 février 1968.
• Cass. Civ.III, 6 novembre 1969.
• Cass. Civ. III, 30 octobre 1972.
• Cass. Civ.III, 15 juin 2005.